Panduan Lengkap Kiraan DSR, Gaji Bersih & Kos Beli Rumah di Malaysia (2026)
Apabila anda memohon pembiayaan perumahan di Malaysia (sama ada melalui Maybank, CIMB, Public Bank, Bank Islam, RHB, Hong Leong Bank, atau BSN), pegawai kredit bank menilai kemampuan bayaran balik anda berdasarkan garis panduan Pembiayaan Bertanggungjawab Bank Negara Malaysia (BNM). Dua ukuran utama yang menentukan kelulusan ialah Debt Service Ratio (DSR) dan Pendapatan Boleh Guna Bersih (Net Disposable Income / NDI).
1. Formula Rasmi Kiraan DSR Bank di Malaysia
Nisbah Khidmat Hutang (DSR) mengukur peratusan pendapatan bersih bulanan anda yang digunakan untuk membayar semua komitmen pembiayaan di dalam laporan CCRIS (termasuk pinjaman kereta sewa beli, pembiayaan peribadi, PTPTN, pembiayaan ASB, 5% daripada baki penyata kad kredit, serta ansuran rumah baharu yang dipohon):
Gaji Bersih Bulanan dikira selepas menolak caruman pekerja KWSP (11%), PERKESO & SIP (maksimum RM 41.65 pada siling gaji RM 6,000), dan Potongan Cukai Bulanan (PCB) LHDN. Pendapatan tidak tetap seperti komisen jualan, kerja lebih masa (OT), bonus tahunan, dan hasil sewa rumah lazimnya diambil kira pada kadar 70% hingga 85% mengikut purata 6 bulan penyata bank.
2. Kos Tunai Permulaan: Deposit 10%, Yuran Guaman SRO 2023 & Duti Setem MOT
Bagi pembelian rumah pertama dan kedua, bank di Malaysia menawarkan margin pembiayaan sehingga 90% daripada harga Perjanjian Jual Beli (SPA), manakala pembelian rumah kediaman ketiga tertakluk kepada had margin 70% BNM. Selain wang pendahuluan (downpayment) 10%, pembeli perlu menyediakan:
- Yuran Guaman SPA & Perjanjian Pinjaman: Dikira mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara (SRO) 2023 (1.25% untuk RM 500,000 pertama; 1.00% untuk RM 7,000,000 berikutnya).
- Duti Setem Pindah Milik (MOT) & Pinjaman (0.5%): Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia menikmati pengecualian duti setem 100% bagi rumah kediaman berharga sehingga RM 500,000 (penjimatan sehingga RM 11,250).
Jadual Kelayakan Pinjaman Perumahan Mengikut Gaji Bulanan di Malaysia (2026)
Anggaran berdasarkan tempoh pembiayaan 35 tahun, kadar keuntungan/faedah 3.85% setahun (SBR 3.00% + 0.85%), dan margin pembiayaan 90%:
| Gaji Kasar Bulanan | Tolakan KWSP/PERKESO/PCB | Gaji Bersih | Purata Had DSR Bank | Harga Rumah Maksimum (Tiada Hutang) | Harga Rumah Maksimum (Hutang Kereta RM 600) |
|---|---|---|---|---|---|
| RM 3,000/bln | -RM 348 | RM 2,652 | 60% DSR | RM 355,000 | RM 215,000 |
| RM 4,000/bln | -RM 475 | RM 3,525 | 65% DSR | RM 525,000 | RM 390,000 |
| RM 5,000/bln | -RM 621 | RM 4,379 | 70% DSR | RM 705,000 | RM 565,000 |
| RM 6,000/bln | -RM 817 | RM 5,183 | 75% DSR | RM 895,000 | RM 755,000 |
| RM 8,000/bln | -RM 1,257 | RM 6,743 | 80% DSR | RM 1,240,000 | RM 1,105,000 |
| RM 10,000/bln | -RM 1,817 | RM 8,183 | 80% DSR | RM 1,505,000 | RM 1,370,000 |
| RM 15,000/bln | -RM 3,332 | RM 11,668 | 85% DSR | RM 2,285,000 | RM 2,145,000 |
Soalan Lazim (FAQ) Pinjaman Perumahan & Kiraan DSR Malaysia
1. Bagaimana cara meningkatkan peluang lulus pinjaman rumah jika DSR tinggi?▼
Anda boleh mengurangkan DSR dengan menyelesaikan baki penyata kad kredit (bank mengira 5% daripada baki penyata sebagai komitmen bulanan), menutup pembiayaan peribadi kecil, memanjangkan tempoh pembiayaan sehingga maksimum 35 tahun (atau umur 70 tahun), atau membuat permohonan bersama (joint loan) dengan pasangan.
2. Apakah beza antara pembiayaan perumahan Islamik (Tawarruq) dan konvensional?▼
Pembiayaan perumahan Islamik (seperti Maybank Islamic MaxiHome-i, Bank Islam Baiti-i, CIMB HomeFlexi-i, dan Public Islamic ABBA-i) menggunakan kontrak patuh Syariah seperti Tawarruq (Commodity Murabahah) atau Musyarakah Mutanaqisah yang mempunyai perlindungan Kadar Keuntungan Siling (Ceiling Profit Rate) tanpa caj faedah berganda, serta menikmati diskaun duti setem ke atas instrumen patuh Syariah.
3. Bolehkah saya mengeluarkan wang KWSP Akaun Sejahtera (Akaun 2) untuk beli rumah?▼
Ya. Ahli KWSP boleh mengeluarkan simpanan daripada Akaun Sejahtera (Akaun 2) sehingga jumlah perbezaan antara harga SPA dan jumlah pinjaman perumahan ditambah lagi 10% daripada harga SPA selepas menandatangani SPA dan menerima Surat Tawaran (Letter of Offer) daripada bank.
4. Bank manakah yang menawarkan had DSR paling tinggi di Malaysia?▼
Bagi pemohon berpendapatan bersih melebihi RM 5,000 hingga RM 8,000 sebulan, bank-bank seperti CIMB Bank (sehingga 85%), RHB Bank (sehingga 85%–90%), AmBank (85%), Affin Bank (85%), dan MBSB Bank (85%) menawarkan had DSR yang lebih tinggi berbanding bank yang lebih konservatif seperti Public Bank (70%–75%).